不動産クラウドファンディング（Real Estate Crowdfunding） とは、インターネット上のプラットフォームを介して、多数の個人投資家が少額から不動産事業に出資する仕組みです。不動産の購入や管理を運営会社が行い、投資家は出資比率に応じた収益を受け取ります。
不動産クラウドファンディングの仕組み
個人投資家（多数）→ プラットフォーム（運営会社）→ 不動産事業
少額から出資 ファンドを組成・物件取得 賃貸収入・売却益
↑ ↓
└──────── 分配金（インカム＋キャピタル）←──────┘
主なスキームの種類
| スキーム | 特徴 |
|---|---|
| 匿名組合型 | 運営会社が事業主体。投資家は「匿名組合員」として出資 |
| 任意組合型 | 投資家が共同所有者となる。不動産の直接所有に近い |
| 賃貸型（貸付型） | 事業者への融資で利息を受け取るスキーム |
主な特徴
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 最低投資額 | 1万円〜10万円程度 |
| 予想利回り | 年率3〜8%程度（案件による） |
| 運用期間 | 6ヶ月〜3年程度が多い |
| 分配 | 賃貸収入分（インカム）＋売却益（キャピタル）が一般的 |
| 流動性 | 低い（途中解約は原則不可） |
| 元本保証 | なし |
REITとの比較
| 項目 | 不動産クラウドファンディング | REIT（不動産投資信託） |
|---|---|---|
| 流動性 | 低い（解約不可が多い） | 高い（市場で売買可能） |
| 最低投資額 | 1万円〜 | 数万円〜（銘柄による） |
| 分散度 | 低い（1案件） | 高い（複数物件） |
| 優先劣後構造 | あり（投資家保護） | なし |
| 透明性 | 運営会社次第 | 高い（開示義務あり） |
優先劣後構造
多くの不動産クラウドファンディングでは 優先劣後構造 が採用されています。
【優先出資】個人投資家
↓ 損失が発生した場合、まず劣後出資が損失を吸収
【劣後出資】運営会社（10〜30%程度）
劣後出資の範囲内であれば、投資家の元本が守られる設計になっています。ただし劣後出資割合を超える損失が出た場合は投資家も損失を被ります。
注意点
- 流動性が低い: 運用期間中は資金が拘束される
- プラットフォームリスク: 運営会社が倒産した場合の対応を確認
- 節税効果なし: REITと異なり、NISAは利用できない
- 物件の実態確認が困難: 現地確認できない案件が多い
Welvioでの活用
Welvioで不動産クラウドファンディングへの投資を記録し、現預金・株式・不動産系を含む資産全体のアセットアロケーションを管理できます。