DSCR（Debt Service Coverage Ratio、デットサービスカバレッジレシオ） とは、借入金の元利金返済額に対して、事業から生み出されるキャッシュフローが何倍あるかを示す指標です。返済能力を測る重要な財務指標で、不動産投資やプロジェクトファイナンスで特に重視されます。
DSCRの計算式
DSCR = 純営業収益（NOI） ÷ 年間元利金返済額
例:
賃貸マンションの場合
年間賃料収入: 1,200万円
運営費: 200万円
純営業収益（NOI）: 1,000万円
年間ローン返済額: 800万円
DSCR = 1,000万円 ÷ 800万円 = 1.25倍
→ 返済額の1.25倍の収益がある
DSCRの目安
| DSCR |
評価 |
| 2.0倍以上 |
非常に安全 |
| 1.5〜2.0倍 |
安全 |
| 1.2〜1.5倍 |
許容範囲 |
| 1.0〜1.2倍 |
注意が必要 |
| 1.0倍未満 |
返済困難（赤信号） |
DSCRが1.0を下回る意味
DSCR < 1.0の場合:
営業キャッシュフローだけでは返済が足りない
例:
NOI: 800万円
年間返済額: 1,000万円
DSCR = 0.8倍
→ 毎年200万円の不足
→ 手持ち資金を取り崩して返済
→ 継続不可能
金融機関の融資基準:
通常、DSCR 1.2倍以上を要求
不動産投資でのDSCR
| 物件タイプ |
一般的なDSCR基準 |
| 住宅（アパート・マンション） |
1.2倍以上 |
| オフィスビル |
1.3倍以上 |
| 商業施設 |
1.3〜1.5倍以上 |
| ホテル |
1.5倍以上（変動大きい） |
DSCRの計算例（詳細）
投資用マンション:
購入価格: 1億円
借入額: 8,000万円（金利2%、期間25年）
年間賃料収入: 800万円
空室率: 5%
運営費: 120万円
実効賃料: 800万円 × 95% = 760万円
NOI: 760万円 - 120万円 = 640万円
年間返済額: 約407万円
DSCR = 640万円 ÷ 407万円 = 1.57倍
→ 返済に十分な余裕がある
DSCRに影響する要因
| 要因 |
DSCRへの影響 |
| 賃料上昇 |
上昇（NOI増加） |
| 空室率上昇 |
低下（NOI減少） |
| 金利上昇 |
低下（返済額増加） |
| 運営費増加 |
低下（NOI減少） |
| 借入期間延長 |
上昇（年間返済額減少） |
DSCRとLTV（ローン・トゥ・バリュー）の関係
両指標の組み合わせ:
DSCR: 返済能力（フロー）
LTV: 担保余力（ストック）
理想的な状態:
DSCR 1.3倍以上 + LTV 70%以下
危険な状態:
DSCR 1.0倍以下 + LTV 90%以上
→ 返済も担保も余裕がない
プロジェクトファイナンスでのDSCR
| 項目 |
内容 |
| インフラ事業 |
DSCR 1.3〜1.5倍が基準 |
| 再エネ事業 |
固定買取価格でDSCR安定 |
| コベナンツ |
DSCR維持義務が融資条件に |
| ブレイクイーブン |
DSCR 1.0倍を下回る条件を分析 |
DSCRのストレステスト
シナリオ分析:
ベースケース:
NOI 640万円、返済407万円
DSCR = 1.57倍
ストレスケース1（空室率20%）:
NOI 520万円、返済407万円
DSCR = 1.28倍 → まだ安全
ストレスケース2（空室率30% + 金利上昇）:
NOI 440万円、返済480万円
DSCR = 0.92倍 → 返済困難
→ どの程度の悪化に耐えられるか確認
DSCRの改善方法
| 方法 |
内容 |
| 賃料見直し |
市場賃料への改定 |
| 空室率改善 |
リノベーション、管理改善 |
| 運営費削減 |
コスト見直し |
| 借り換え |
より低金利のローンに変更 |
| 返済期間延長 |
年間返済額の軽減 |
DSCRの注意点
| 注意点 |
説明 |
| 将来の変動 |
現在のDSCRが高くても将来悪化の可能性 |
| NOIの定義 |
計算方法が統一されていない場合がある |
| 変動金利リスク |
金利上昇でDSCRが急低下 |
| 一時的な要因 |
特需等で一時的にDSCRが高い場合 |
Welvioでの活用
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